La Plata, Bs As.
Viernes, 1 julio 2022

REACTIVACIÓN
Los nuevos incentivos a la construcción en Mar del Plata
El gobierno busca prorrogar una serie de beneficios para darle impulso a un sector económico clave. La planificación integral de la ciudad, el debate a futuro.
Los nuevos incentivos a la construcción en Mar del Plata
La Tecla Mar del Plata

En busca de paliar el 8,4% de desocupación en General Pueyrredon, el intendente Guillermo Montenegro salió a reforzar la “perspectiva de empleo”, que trazó como eje central de la gestión para este año, a partir del otorgamiento de nuevos incentivos a la construcción. Una política que comenzó en 2021 y que el Ejecutivo ahora busca prorrogar por dos años.

La propuesta se sostiene en dos proyectos de ordenanza. Entre sus ejes centrales apuntan a establecer un régimen promocional a aquellos proyectos privados que emergieron durante el período comprendido entre abril de 2019 y abril de 2020 para “incentivar en capacidad edilicia y altura a los emprendimientos ya presentados, cuya inversión se vio alterada por el contexto socioeconómico generado en nuestro país con motivo de la pandemia COVID-19”, según lo planteado en la iniciativa.

También se propone la continuidad de los incrementos promocionales, de carácter transitorio, para los distritos de Residenciales y Centrales de alta y media densidad (R1,R2, R2e, R3, R4, R4e, C1, C1a, C1e, C2, C3, E1, E2) contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial (COT). Las principales arterias abarcadas aquí se extienden por las calles lindantes a la zona comercial de Güemes, las avenidas Colón e Independencia, la costa y la zona que circunda la Estación Ferroautomotora, entre otras regiones.

De acuerdo a lo que señaló el Ejecutivo, estas áreas se encuentran hoy abastecidas de “infraestructura de servicios y accesibilidad”, motivo por el cual se les otorgan los valores máximos para construir. Ello permitirá a los beneficiarios “distribuir el volumen edificable hasta la medianera existente o el plano límite del distrito y sobre estos en perímetro libre, hasta agotar los indicadores urbanísticos solo para la tipología de perímetro libre con retiro mínimo de 3,15 metros”.

Esta serie de incentivos habilita a que se pueda construir hasta un piso más del permitido por el COT en los distritos mencionados. De esta manera habrá “condiciones de habitabilidad más favorables”, sin generar “medianeras expuestas que afecten el paisaje urbano de las áreas centrales”.

Por otro lado, se plantea la continuidad del incentivo a la creación de espacio público sobre suelo privado, agregándose el distrito de media densidad R4 al considerar que, luego del Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (ASPO), se advirtió la falta de espacio público de calidad. Esta situación se observa al tratarse de una región con gran caudal poblacional y concentración comercial. Según el gobierno, esto ayudaría al “distanciamiento social” ante el avance de las actividades económicas, recreativas y de esparcimiento.

Por último, se dispone la obligación de presentar informes técnicos, planos de detalles constructivos y toda otra documentación que acredite el adecuado resultado de su ejecución y funcionamiento de las medidas para la mitigación del impacto ambiental. Como así también la aplicación de “buenas prácticas” orientadas en el mismo sentido.

Un dato central sirvió de argumento para la continuidad de los incentivos al sector. Según el Ejecutivo municipal, el año pasado la superficie de obra nueva presentada por privados fue de 282.677,02 metros cuadrados, un 88% más que en 2020. Asimismo, el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción, en su Encuesta de Indicadores Laborales por Trimestre y rama correspondiente, registró que hubo un crecimiento de más de 5 puntos porcentuales en la actividad entre 2020 y 2021.

El paquete de proyectos tuvo su primer aval en la comisión de Obras y ahora debe pasar por Legislación antes de llegar a la próxima sesión ordinaria del cuerpo. De cara al debate a largo plazo sobrevuela la necesidad de la política de encontrar un punto común entre la necesidad de brindar a un sector que motoriza la economía local -como la construcción- y una planificación urbana integral del Municipio, sin caer en las reiteradas excepciones al COT, normativa que lleva décadas sin una reforma de fondo.


Una reforma que se posterga

La última actualización del Código de Ordenamiento Territorial fue hace más de 22 años, a través de la ordenanza 13.231. Desde aquel entonces hasta la fecha, la política local ha hecho de las excepciones a la norma una práctica recurrente, por lo que emerge el desafío de armonizar el desarrollo sustentable y planificado de la ciudad con el otorgamiento de estímulos a un sector crucial de la economía local.

Montenegro dio como señal al asumir la creación de un área específica para tratar la cuestión, como es la Dirección de Planeamiento y Planificación Estratégica. Pero hasta el momento ello no se tradujo en cambios concretos. Atrás quedó también un proyecto de 2011-que tardó dos años en aprobarse- en el que se proponía una mesa de trabajo para aggiornar la normativa vigente, teniendo en cuenta los lineamientos del Plan Estratégico y con una amplia participación de sectores.

Qué plantearon los profesionales

En el marco del debate legislativo, el Concejo anexó tres notas con sugerencias por parte de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño (FAUD) de la Universidad de Mar del Plata y los colegios profesionales en torno a los incentivos. En el primer caso, la UNMdP apoyó la iniciativa, aunque remarcó la necesidad de adecuar el COT en todo lo concerniente al “impacto ambiental, sustentabilidad del tejido urbano, accesibilidad y la conservación de los bienes patrimoniales”.

En tanto, el Colegio de Arquitectos pidió extender el régimen promocional por 360 días más. Por su parte, el Colegio de Técnicos alertó sobre la concentración del 65% de los metros cuadrados de obra presentados en “dos locaciones puntuales, lo que denota una baja distribución de estos beneficios”.

Citarán al secretario de Obras

El gobierno tiene en carpeta la habilitación de una serie de proyectos inmobiliarios en la zona de Chapadmalal: la creación de un country, actividad de cabañas y la apertura de comercios. Para avanzar en ello, entre otros aspectos se contempla la posibilidad de ampliar los indicadores urbanísticos a partir de nuevas excepciones al COT. Algunos sectores pertenecen al distrito R7, que es de uso residencial exclusivo, de baja densidad poblacional, por lo que la intención es flexibilizar la normativa.

Frente a esta situación, el HCD resolvió citar a Jorge Luis González, el secretario de Obras de la Comuna, para que brinde mayores precisiones sobre el proyecto en cuestión y la planificación urbana de la zona.
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